逆风下亚太楼市的周期韧性

近几个月来,日本以外的亚洲各主要央行都收紧货币政策,以应对不断上升的通胀,让大多数亚洲发达市场的借贷成本急剧上升。面临全球经济的逆风环境,银行的态度也越发严谨,放贷条件不断提高,令信贷市场呈现紧缩态势,借贷成本也更为高昂,导致投资活动显著放缓。2022年的房地产总交易量较上年下降了近27%,而买卖双方预期定价的差距不断扩大,这是导致交易量下降的主要因素之一。


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然而,随着融资成本上升带来的压力正不断累积,我们有理由相信,卖家可能越来越倾向于通过调整价格来满足买家的折扣预期。在日本以外的几乎所有市场,借贷成本目前都高于资产的收益率。换言之,资产所有者正面临着“负利差 ”的风险,尤其在高杠杆的投资中。

根据房地产债务利息覆盖率(ICR)的估算(不包括日本),最近几个月,区域ICR平均水平已剧降至2.0,这一水平被视为贷款合理利息覆盖率的基线。自全球金融危机以来,杠杆利用率的相对降低,缓解了利率上升时给ICR带来的压力。然而,在未来几个月,利率可能进一步攀升,将导致越来越多的资产达不到ICR要求。

在当前环境下,有意为其债务进行再融资的资产所有者,尤其是运用高杠杆的人士,可能需要投入更多的资本才能降低杠杆率,以符合ICR的要求水平。有些人可能会选择出售资产,并可能需要提供必要的折让。虽然各个市场不太可能出现大量的低价抛售,但在未来几个季度,因债务契约融资成本上升而带来的压力,可能会迫使更多卖家进入市场进行抛售。

全球房地产基金指数(GREFI)显示,自2005年以来,亚太地区房地产的年化回报率一直优于全球平均水平,回报率溢价也符合预期。亚洲市场充满活力的环境,也为投资者提供了区域内多元化的优势,有助于泛区域投资组合免于在市场下行期间同步下跌。过往的经济下行周期已证明,亚太地区较能抵御区域和全球市场的震荡。

在其他区域性市场放缓时期,例如在2011年欧债危机和2013年美国缩减恐慌时,亚洲市场依旧表现良好。而在亚洲市场内部区域性放缓的最严重时期,例如在2002年-2003年非典暴发时,近50%的亚洲市场的资本价值依然呈现增长。在全球经济衰退期间,例如在2008年-2009年全球金融危机时,亚洲地区受到影响的范围则相对较广,近90%的市场的资本价值出现下降,但降幅相对较小,就算在经济低谷期,年均下降率也仅为10%。

目前的市场环境可能会让人感觉到全球同步衰退即将到来。通胀上升和加息似乎是全球大多数主要经济体的首要担忧。在亚太区,全球负面因素对中国香港、新加坡和韩国这些依赖出口的市场影响尤为严重,澳大利亚在最近几个季度也面临相似的压力。

然而,作为亚太区两大经济体以及世界第二、第三大经济体,中国和日本继续抵挡这一全球趋势,充分体现出过人的经济活力。日本继续维持其高度宽松的货币政策,而中国积极放宽防疫政策以提振国内疲软经济,同时两国均无需面对沉重的通胀压力。

随着欧美正逐渐陷入经济衰退的边缘,亚洲经济体肯定会因为全球需求放缓而承压。预计未来几个季度的增长势头将放缓,加息将对若干市场的资本利率和资本价值产生压力,但市场的周期韧性仍会存在。日本仍然可以受惠于去年10月开始的全面开放入境,而中国经济发展有望重拾动力。

展望未来,多个市场的最高利率有望上升,尤其是澳大利亚和韩国。在主要领域中,写字楼和物流正面临更大的最高利率上行压力,导致个别市场的资本价值下降。然而,以日本和新加坡为首的一些市场,其保值能力相对较好。亚洲市场充满活力,预计资本价值将在区域平均水平上略有下降,但个别市场的区别将相当显著。

(文章来源:国际金融报)

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